親が亡くなり、相続手続きを始めようとしたとき、
「実家があることは分かっているけれど、ほかにも土地を持っていた気がする」
「昔、山を買ったと聞いたことがあるけれど、場所が分からない」
そんなケースがあります。
預金であれば通帳やキャッシュカードからある程度見当がつきますが、不動産は少し事情が違います。
特に、親が昔購入した土地や、祖父母から相続した土地などは、家族が存在そのものを知らないことも珍しくありません。
不動産を見落としたまま遺産分割を進めてしまうと、後になって新しい土地が見つかり、再び相続手続きが必要になることもあります。
今回は、亡くなった親がどこに不動産を持っていたのか分からない場合の調べ方を、順番に説明します。
まずは自宅にある書類を探してみる
最初に確認したいのが、亡くなった方の自宅に残されている書類です。
探しておきたいのは、たとえば次のようなものです。
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書
- 固定資産税の課税明細書
- 権利証
- 登記識別情報通知
- 不動産の売買契約書
- 不動産会社から届いた書類
- 土地の測量図や境界確認書
特に確認していただきたいのが「固定資産税の課税明細書」です。
毎年送られてくる固定資産税の通知書には、課税対象となっている土地や建物が記載されています。
岡崎市でも、亡くなった方の所有資産を確認する方法として、固定資産税の課税明細書または名寄帳を確認するよう案内しています。
「実家しか持っていないと思っていたら、課税明細書に知らない土地が載っていた」
ということもあります。
まずは郵便物や重要書類を保管している場所を確認してみてください。
市役所で「名寄帳」を確認する
自宅に資料が残っていない場合は、市区町村役場で「名寄帳（なよせちょう）」を取得する方法があります。
名寄帳とは、その市区町村内で、特定の人が所有している土地や建物をまとめて確認できる資料です。
岡崎市の場合、土地については所在地、地目、地積、評価額など、家屋については所在地、構造、床面積、評価額などを確認できます。
相続人が取得する場合には、一般的に、
- 亡くなったことが分かる戸籍等
- 亡くなった方と相続人との関係が分かる戸籍等
- 本人確認書類
などが必要になります。
岡崎市では、相続人による名寄帳の取得について、被相続人の死亡と相続関係を確認できる書類の提示を求めています。
名寄帳で注意したいこと
便利な名寄帳ですが、一つ注意点があります。
名寄帳は、基本的に「その市区町村にある不動産」を確認するものです。
たとえば、岡崎市役所で岡崎市内の不動産を確認しても、豊田市や名古屋市、県外に所有している土地までは分かりません。
「父は昔、岐阜県にも土地を持っていたはず」
というように心当たりのある市区町村があれば、それぞれ確認する必要があります。
2026年から「所有不動産記録証明制度」が始まりました
ここで大きく変わったのが、2026年2月2日から始まった「所有不動産記録証明制度」です。
この制度を利用すると、相続人が法務局に請求することで、亡くなった方が所有権の登記名義人となっている不動産を一覧にした証明書を取得できます。
これまでのように市区町村ごとに不動産を探すだけでなく、登記情報をもとに不動産を把握できるようになったため、相続時の不動産調査では非常に有用な制度です。
相続人からの請求も可能で、全国の法務局・地方法務局の本局、支局、出張所で請求できるほか、オンライン請求にも対応しています。
「所有不動産記録証明書を取れば完璧」とは限らない
ここは少し注意が必要です。
所有不動産記録証明制度は非常に便利ですが、必ずすべての不動産が出てくるとは限りません。
法務省も、登記簿上の氏名や住所と検索条件が異なる場合には、不動産が検索結果に出てこないことがあると案内しています。
たとえば、
「30年前に買った土地で、登記簿上の住所が昔の住所のままになっている」
というケースです。
この場合は、亡くなった方の現在の住所だけでなく、過去の住所も検索条件に入れることが重要になります。
戸籍の附票などから住所の履歴を確認しておくと、不動産を見つけられる可能性が高くなります。
また、所有権の登記がされていない不動産などは検索対象にならない場合もあります。
そのため、
課税明細書 → 名寄帳 → 所有不動産記録証明書
と、複数の資料を照らし合わせて確認するのがおすすめです。
不動産が見つかったら登記内容を確認する
土地や建物の所在地が分かったら、それで調査が終わりではありません。
次に、登記事項証明書などを取得して、
- 本当に亡くなった方の名義になっているか
- 単独所有か共有か
- 持分はどのくらいか
- 抵当権などが設定されていないか
といった内容を確認します。
なお、所有不動産記録証明書には登記のすべての情報が記載されるわけではありません。
名古屋法務局も、共有者や抵当権などを確認したい場合には、別途登記情報を確認するよう案内しています。
相続財産を整理するときは、「不動産があるかどうか」だけではなく、「どのような権利関係になっているのか」まで確認しておくことが大切です。
意外と見落としやすい不動産があります
相続のときに見落としやすいのが、普段使っていない土地です。
たとえば、
- 山林
- 畑や田
- 遠方にある土地
- 昔購入した小さな土地
- 私道の持分
- 祖父母から相続した土地
などです。
本人にとっては「たいした土地ではない」と思っていて、家族に話していないこともあります。
ところが、こうした土地も相続財産です。
後から見つかれば、その土地について改めて相続手続きをしなければならない場合があります。
「不動産は実家だけだろう」と決めつけず、一度きちんと調べておくことをおすすめします。
不動産が分からないときの調査手順
私なら、まず次の順番で確認します。
① 自宅にある固定資産税の課税明細書を探す
↓
② 権利証・登記識別情報・売買契約書などを確認する
↓
③ 市区町村で名寄帳を確認する
↓
④ 法務局で所有不動産記録証明書を取得する
↓
⑤ 見つかった土地・建物の登記情報を確認する
この順番で進めると、比較的整理しやすいと思います。
特に、親が転居を繰り返していた場合や、複数の地域に不動産を持っていた可能性がある場合には、住所の履歴も含めて調べることがポイントです。
不動産調査は相続手続きの入口です
相続では、遺産分割協議を始める前に「どんな財産があるのか」をできるだけ正確に把握しておく必要があります。
不動産を見落としたまま話し合いを終えてしまうと、後から土地が見つかり、相続人同士でもう一度話し合わなければならなくなることがあります。
特に、
「親がどこに不動産を持っていたのか分からない」
「古い土地の権利証が出てきた」
「固定資産税の書類を見てもよく分からない」
という場合は、早めに財産調査を始めることをおすすめします。
香西行政書士事務所では、相続人調査や戸籍収集、相続財産の整理、遺産分割協議書の作成など、相続手続きをサポートしています。
相続登記が必要な場合には司法書士などの専門家と連携しながら進めることも可能です。
「何を調べたらいいのか分からない」という段階からでも大丈夫です。
相続手続きでお困りの際は、お気軽に香西行政書士事務所までご相談ください。
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