「実家の名義が、亡くなった父のままになっている」
「祖父の代から相続登記をしていない土地がある」
「特に困っていないので、そのままでも大丈夫だと思っていた」
このような方は、早めに不動産の登記名義を確認することをおすすめします。
2024年4月1日から、相続によって取得した土地や建物の相続登記が義務化されました。
義務化より前に発生した相続も対象となるため、以前から相続登記をしていない不動産についても注意が必要です。
特に、2024年4月1日より前に不動産を相続したことを知っていた方は、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この記事では、相続登記をしない場合のリスク、2027年3月31日の期限、遺産分割協議が終わっていない場合の対応方法について、分かりやすく解説します。
相続登記とは？
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、土地や建物の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。
例えば、父親名義の自宅を長男が相続した場合には、法務局で所有権移転登記を行い、登記簿上の名義を父親から長男へ変更します。
相続が発生すると、不動産の権利は相続人に引き継がれます。しかし、相続登記をしなければ、登記簿上の所有者は亡くなった方のままです。
以前は相続登記の申請期限が設けられていませんでしたが、所有者が分からない土地の増加などを背景として、2024年4月1日から申請が義務化されました。
相続登記の期限はいつまで？
相続登記の期限は、相続が発生した時期や、不動産を相続したことを知った時期によって異なります。
2024年4月1日以降に不動産を相続した場合
相続によって不動産を取得した相続人は、次の両方を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
- 自分のために相続が開始したこと
- 自分がその不動産の所有権を取得したこと
単に親族が亡くなった日から一律に3年というわけではなく、相続人が不動産の取得を知った日が基準となります。
2024年4月1日より前に相続していた場合
相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。
2024年4月1日より前に不動産を相続したことを知っていた場合には、制度開始から3年間の猶予期間が設けられており、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
例えば、次のようなケースも対象です。
- 10年前に亡くなった父名義の実家
- 祖父名義のままになっている田畑
- 兄弟で共有しているが登記を変更していない土地
- 遺産分割協議は終わっているものの登記していない建物
「昔の相続だから義務化とは関係ない」というわけではありません。
2027年3月31日は全員一律の期限ではありません
注意したいのは、2027年3月31日が、すべての相続について一律に適用される期限ではないことです。
例えば、亡くなった方が所有していた土地の存在を2025年になって初めて知った場合には、原則として、その土地を相続したことを知った日から3年以内が期限となります。
法務省も、2027年3月31日を相続登記の「最短」の期限として案内しています。
ご自身の期限が分からない場合は、相続の発生日だけで判断せず、不動産の存在や取得を知った時期も含めて確認する必要があります。
遺産分割協議が成立した場合にも期限がある
相続開始後、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を取得する人が決まった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その協議内容に基づく相続登記を申請する必要があります。
これは、相続開始を知った日から3年以内という基本的な義務とは別の「追加的な義務」です。
例えば、期限内に一度「相続人申告登記」をしていた場合でも、その後に遺産分割協議が成立したときは、協議成立の日から3年以内に正式な相続登記を行わなければなりません。
相続登記をしないとどうなる？
相続登記をしないまま放置すると、過料だけでなく、不動産の売却や次の相続にも影響する可能性があります。
1．10万円以下の過料が科される可能性がある
正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となります。
ただし、期限を1日過ぎたら直ちに過料が科されるという仕組みではありません。
登記官が義務違反を把握した場合、まず相当の期間を定めて相続登記を申請するよう催告します。その催告を受けても、正当な理由なく申請しなかった場合には、管轄の地方裁判所へ通知される仕組みとなっています。
もっとも、催告が来るまで対応しなくてもよいという意味ではありません。期限が近づくほど戸籍の収集や相続人間の調整が間に合わなくなる可能性があるため、早めに準備を始めることが大切です。
2．不動産をすぐに売却できない
亡くなった方の名義のままでは、その相続人が不動産を売却する際、先に相続登記を行う必要があります。
「買主が決まってから登記すればよい」と考えていると、戸籍の収集や遺産分割協議に時間がかかり、希望する時期に売却できない可能性があります。
相続登記を済ませて権利関係を明確にしておけば、不動産の売却や担保としての活用を進めやすくなります。
3．相続人が増えて手続きが複雑になる
相続登記をしないうちに相続人の一人が亡くなると、次の相続が発生します。これを「数次相続」といいます。
例えば、父親の相続登記をしないまま、その相続人である長男が亡くなった場合、長男の配偶者や子どもが新たに手続きへ関係することがあります。
相続が何度も重なると、当初は3人だった相続人が、年月の経過によって10人以上になることもあります。
相続人が増えるほど、戸籍の収集、連絡先の確認、遺産分割協議への参加依頼などに時間と費用がかかります。法務局も、相続登記を放置すると相続人が増え、権利関係や不動産の処分が難しくなると案内しています。
4．相続人同士の話し合いが難しくなる
相続発生直後は相続人同士の関係が良好でも、時間がたつと状況が変わることがあります。
- 相続人が亡くなって世代が変わる
- 相続人の住所や連絡先が分からなくなる
- 認知症などにより本人だけでは協議できなくなる
- 当時の事情を知る人がいなくなる
- 不動産を誰が管理してきたのか分からなくなる
時間が経過するほど、相続関係を整理することが難しくなります。
「今は困っていないから」と先送りせず、関係者が元気で連絡を取りやすいうちに手続きを進めることが重要です。
「正当な理由」があれば過料の対象にならないこともある
相続登記が期限に間に合わなかった場合でも、申請できなかったことについて正当な理由があると認められれば、過料の対象とならないことがあります。
法務省が示している正当な理由の例として、次のようなケースがあります。
- 相続人が非常に多く、戸籍の収集や相続人の把握に時間がかかる場合
- 遺言書の有効性や遺産の範囲などが争われている場合
- 申請義務を負う相続人が重い病気にかかっている場合
- 経済的に困窮し、登記費用を負担することが困難な場合
正当な理由に該当するかどうかは、具体的な事情に応じて判断されます。
期限に間に合いそうにない場合でも、そのまま放置せず、法務局や専門家へ早めに相談しましょう。
遺産分割協議がまとまらない場合は？
「相続人同士の話し合いが終わっていないので、相続登記ができない」という方もいらっしゃるでしょう。
このような場合に利用できる制度が、相続人申告登記です。
相続人申告登記は、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局へ申し出る制度です。
相続人の一人が単独で申し出ることができ、期限内に手続きを行えば、相続登記の基本的な申請義務を履行したものとみなされます。
ただし、相続人申告登記をしても、不動産の名義が正式に相続人へ変更されるわけではありません。
相続人申告登記では、次のことはできません。
- 相続した不動産の売却
- 不動産への抵当権の設定
- 遺産分割協議の結果を登記簿へ反映すること
その後に遺産分割協議が成立した場合には、協議成立の日から3年以内に、改めて正式な相続登記を申請する必要があります。
相続人申告登記は、あくまで正式な相続登記までの対応策として利用を検討する制度です。
相続登記を進める基本的な流れ
一般的な相続登記は、次のような流れで進めます。
1．不動産の名義を確認する
まず、土地や建物の登記事項証明書を取得し、現在の登記名義人を確認します。
固定資産税の納税通知書や権利証だけでは、すべての不動産を把握できない場合があるため、名義や地番を確認しながら整理します。
2．遺言書の有無を確認する
亡くなった方が遺言書を残している場合には、原則として遺言書の内容に沿って手続きを進めます。
自宅や貸金庫を確認するほか、公正証書遺言や法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していなかったかも確認します。
3．相続人を確定する
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本などを収集し、法律上の相続人を確定します。
過去に離婚や再婚がある場合、前の配偶者との間の子どもが相続人となることもあるため、戸籍による確認が欠かせません。
4．遺産分割協議を行う
遺言書がなく、相続人が複数いる場合には、相続人全員で不動産を誰が取得するのか話し合います。
合意した内容は、遺産分割協議書として書面にまとめ、通常は相続人全員が署名し、実印を押印します。
5．相続登記を申請する
戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書、住民票などの必要書類をそろえ、不動産を管轄する法務局へ相続登記を申請します。
登記申請の代理や法務局へ提出する登記申請書類の作成は、司法書士または弁護士の業務となります。
2027年3月31日直前は混雑も予想されます
2024年4月1日より前から相続登記をしていない方の期限は、最も早いケースで2027年3月31日です。
しかし、相続登記は、法務局へ申請書を提出するだけの手続きではありません。
相続人の人数や相続の経過によっては、戸籍の収集だけでも時間がかかります。さらに、相続人全員との連絡や遺産分割協議が必要になるケースもあります。
期限直前になってから確認を始めると、次のような問題が発生する可能性があります。
- 相続人の住所が分からない
- 遠方や海外に住む相続人がいる
- 亡くなった相続人がいて数次相続になっている
- 不動産の地番や所在が分からない
- 遺産分割協議書が作成されていない
- 相続人の一人と連絡が取れない
まずは、実家や土地の登記名義が誰になっているのかを確認するところから始めましょう。
まとめ｜昔の相続もそのままにせず早めに確認しましょう
2024年4月1日から、相続登記は法律上の義務となりました。
2024年4月1日より前に不動産を相続したことを知っていた方は、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
相続登記をしないまま放置すると、次のような問題が生じる可能性があります。
- 10万円以下の過料の対象となる
- 不動産をすぐに売却できない
- 不動産を担保として活用できない
- 次の相続が発生して相続人が増える
- 戸籍収集や遺産分割協議が複雑になる
- 将来の手続きに多くの時間と費用がかかる
相続登記には、戸籍収集や相続人の確定、遺産分割協議など、事前に行わなければならない手続きがあります。
香西行政書士事務所では、岡崎市・幸田町周辺の方を中心に、相続人調査、戸籍収集、相続関係の整理、遺産分割協議書の作成などをサポートしています。
相続登記が必要な場合には、連携する司法書士と協力し、相続手続き全体が円滑に進むよう対応いたします。
「実家が亡くなった親の名義のままになっている」
「祖父名義の土地が見つかった」
「2027年3月31日の期限に間に合うか心配」
このような場合は、問題をそのままにせず、お早めに香西行政書士事務所へご相談ください。
※本記事は2026年8月6日時点の法令・公表資料に基づいて作成しています。具体的な期限や必要な手続きは、相続の経緯や遺産分割の状況によって異なります。
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