「父が亡くなり、実家の相続手続きを進めようとしたところ、土地の名義が亡くなった祖父のままだった」
このようなご相談は、決して珍しいものではありません。
固定資産税を父が支払っていたり、家族が長年住み続けていたりすると、当然、父の名義になっていると思ってしまうことがあります。
しかし、固定資産税の納税者や実際に住んでいる人と、法務局に登記されている所有者が一致しているとは限りません。
祖父名義のままになっている不動産を現在の相続人の名義にするには、原則として、祖父の相続と父の相続を順番に整理する必要があります。
この記事では、相続した土地や建物が祖父名義のままだった場合の手続き、相続人が増える理由、相続登記義務化との関係について、岡崎市の行政書士が分かりやすく解説します。
祖父名義の不動産をそのまま自分名義にできる？
祖父名義の土地や建物について、孫が相続人であるからといって、直ちに孫の名義へ変更できるとは限りません。
たとえば、次のような順番で相続が発生していたとします。
- 祖父が亡くなった
- 祖父の相続登記をしないまま父が亡くなった
- 父の子である自分が相続手続きを始めた
この場合、まず祖父が亡くなった時点で「誰が祖父の相続人だったのか」を確定します。
祖父の相続人に父が含まれており、その父もすでに亡くなっている場合は、父が有していた相続上の地位を、さらに父の相続人が引き継いでいる可能性があります。
このように、相続手続きを終えないまま次の相続が発生することを、一般に「数次相続」といいます。
数次相続では、祖父と父、それぞれの相続関係を順番に確認しなければなりません。
祖父名義のままでも、所有権が祖父に残っているわけではない
登記簿の名義が祖父のままであっても、祖父が亡くなった後も祖父本人が所有者であり続けているわけではありません。
相続が開始すると、祖父が所有していた不動産は、原則として相続人に承継されます。ただし、相続登記をしていなければ、登記簿上の名義だけが祖父のまま残ります。
そのため、実際の権利関係と登記簿の記録が一致していない状態になります。
この状態を長期間放置すると、相続人が亡くなってさらに次の相続が発生し、関係者が増えてしまうことがあります。
最初に祖父の相続人を確定する
祖父名義の不動産を整理する場合、まず必要になるのが祖父の相続人調査です。
一般的には、祖父について、出生から死亡まで連続した戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍などを取得します。
戸籍を確認することで、次のような事項を調査します。
- 祖父の配偶者
- 祖父の子ども
- 前婚の子どもや認知した子どもの有無
- 祖父より先に亡くなった子どもの有無
- 代襲相続人となる孫の有無
家族が把握していなかった相続人が、戸籍調査によって判明することもあります。
「長男である父が実家を引き継いだはず」という家族内の認識だけでは、相続登記を進められないことがあります。法律上の相続人を戸籍によって確認することが重要です。
父が亡くなっている場合は、父の相続人も調査する
祖父の相続人であった父が、相続登記をしないまま亡くなっている場合は、父の相続についても調査が必要です。
父の相続人としては、一般的に次のような人が考えられます。
- 父の配偶者
- 父の子ども
- すでに亡くなっている子どもがいる場合の代襲相続人
したがって、祖父名義の不動産であっても、手続きには父の配偶者や兄弟姉妹などが関係する可能性があります。
さらに、祖父のほかの子ども、つまり父の兄弟姉妹も亡くなっていれば、その配偶者や子どもへ相続関係が広がっていることがあります。
相続登記を長期間放置するほど、協議に参加しなければならない人が増える可能性が高くなります。
誰が不動産を取得するかを話し合う
相続人が確定した後は、祖父名義の土地や建物を最終的に誰が取得するのかを検討します。
祖父や父が遺言書を残していた場合は、まず遺言書の内容を確認します。
遺言書がない場合は、相続人全員による遺産分割協議が必要になることがあります。
たとえば、現在その家に住んでいる孫が単独で取得する場合には、関係する相続人全員の合意を得たうえで、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、通常、次の内容を記載します。
- 被相続人の氏名、死亡日、本籍など
- 対象となる土地や建物の表示
- 不動産を取得する相続人
- 協議が成立したこと
- 相続人全員の署名または記名、実印による押印
登記手続きでは、相続人の印鑑証明書なども必要になることがあります。
祖父の相続と父の相続はどのように登記する？
具体的な登記方法は、相続が発生した順序、遺産分割協議の内容、相続人の死亡時期などによって異なります。
一般的には、次のような方法が考えられます。
1．祖父から父、父から現在の相続人へ順番に登記する
祖父の不動産を父が取得し、その後、父の相続人が取得する内容になっている場合は、
「祖父から父へ」
「父から現在の相続人へ」
という順番で登記することがあります。
2．中間の登記を省略できる場合がある
一定の条件を満たす場合には、亡くなった中間相続人名義の登記を省略し、祖父から現在の相続人へ直接移転する形式で申請できることがあります。
ただし、中間の相続が単独相続となっていることなど、適用には条件があります。
「最終的に自分が取得するので、途中の相続は省略できる」と自己判断することは避け、司法書士の先生や法務局に確認することが大切です。
相続登記は義務化されています
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。
相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
この制度は、2024年4月1日より前に発生した相続についても対象になります。
祖父が何十年も前に亡くなっている場合であっても、相続登記が未了であれば義務化の対象です。
2024年4月1日より前に相続によって不動産を取得したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
したがって、祖父名義の不動産が残っていることが分かった場合は、早めに相続関係の調査を始めることをおすすめします。
遺産分割協議がまとまらない場合は？
祖父名義の不動産では、相続人が多数になり、すぐに遺産分割協議をまとめられないことがあります。
そのような場合に、相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度として「相続人申告登記」が設けられています。
相続人申告登記は、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る制度です。
申出をした相続人については、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。
ただし、相続人申告登記をしても、不動産の所有権が最終的に誰に帰属するかが確定するわけではありません。また、持分割合も登記されません。
その後、遺産分割協議が成立して不動産を取得した人は、原則として、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく相続登記を申請する必要があります。
相続人申告登記は、最終的な名義変更の代わりではなく、期限内に正式な相続登記が難しい場合の暫定的な制度と考える必要があります。
祖父名義のまま放置するデメリット
相続人がさらに増える
相続人のうち誰かが亡くなると、その人の相続人が手続きに加わることがあります。
当初は数人だった相続人が、数十年後には10人、20人と増えてしまうケースもあります。
面識のない親族との協議が必要になる
相続関係が広がると、これまで会ったことのない親族や、連絡先が分からない親族と協議しなければならないことがあります。
海外在住の相続人が含まれる場合もあり、書類の準備が複雑になることがあります。
売却や担保設定が難しくなる
登記名義が祖父のままでは、そのまま現在の相続人が不動産を売却することはできません。
不動産の売却、建物の建て替え、金融機関からの融資などを行う前に、相続登記を完了させる必要があります。
買主が決まってから相続登記に着手しても、相続人調査や協議に時間がかかり、契約に間に合わない可能性があります。
書類の収集が難しくなる
古い戸籍や除籍謄本については、保存期間や自治体の変遷などの影響により、調査に時間がかかることがあります。
また、過去に作成した遺産分割協議書や相続関係書類が見つからないこともあります。
相続人の判断能力が低下する可能性がある
相続人の中に認知症などによって判断能力が十分でない人がいる場合、本人が遺産分割協議に参加できないことがあります。
その場合、成年後見制度の利用が必要になる可能性があり、手続きがさらに複雑になります。
手続きを始める際に確認したい資料
祖父名義の不動産が見つかった場合は、まず次の資料を探してみましょう。
- 固定資産税の納税通知書
- 固定資産評価証明書
- 不動産の権利証または登記識別情報
- 土地や建物の登記事項証明書
- 祖父や父の戸籍関係書類
- 過去に作成した遺産分割協議書
- 祖父や父の遺言書
- 不動産の売買契約書や建築関係書類
固定資産税の納税通知書には、対象不動産の所在地、地番、家屋番号などが記載されていることがあります。
ただし、固定資産税の課税明細に記載されていない私道、山林、農地などが存在する場合もあります。不動産の全体像を確認するためには、名寄帳や登記事項証明書なども確認する必要があります。
手続きの一般的な流れ
祖父名義の不動産を現在の相続人名義にするまでの一般的な流れは、次のとおりです。
- 土地・建物の登記事項証明書を取得する
- 固定資産税資料や名寄帳から不動産を確認する
- 祖父の出生から死亡までの戸籍を収集する
- 祖父の相続人を確定する
- 亡くなっている相続人について、さらに戸籍を収集する
- 現在の相続人を確定する
- 遺言書の有無を確認する
- 相続人全員で遺産分割協議を行う
- 遺産分割協議書などを作成する
- 法務局へ相続登記を申請する
実際には、相続放棄、代襲相続、数次相続、養子縁組、前婚の子どもなどが関係し、調査が複雑になることがあります。
行政書士と司法書士の役割
祖父名義の不動産を整理する場合、行政書士は、主に次のような業務を支援できます。
- 戸籍謄本などの収集
- 相続人の調査
- 相続関係説明図の作成
- 法定相続情報一覧図の作成支援
- 相続財産目録の作成
- 相続人間で合意が成立している場合の遺産分割協議書の作成
一方、法務局に提出する相続登記申請の代理は、司法書士先生の業務です。
香西行政書士事務所では、相続関係の調査や遺産分割協議書の作成を行い、相続登記が必要な場合は司法書士と連携しながら手続きを進めることができます。
なお、相続人間で争いがある場合や、遺産分割協議がまとまらない場合は、弁護士への相談が必要です。
よくある質問
Q．固定資産税を父が払っていました。父の名義ではないのですか？
固定資産税を支払っている人と、登記簿上の所有者が一致しているとは限りません。
市区町村に登録された納税義務者や代表相続人が固定資産税を支払っていても、相続登記が行われていなければ、登記簿上の名義は祖父のままです。
まずは法務局で登記事項証明書を取得し、現在の登記名義を確認しましょう。
Q．祖父の相続人全員の同意が必要ですか？
遺言書の有無や過去の遺産分割の状況によって異なります。
祖父の遺産分割が行われておらず、法定相続人による共有状態になっている場合は、原則として関係する相続人全員による協議が必要です。
相続人の一部だけで作成した遺産分割協議書では、原則として有効な遺産分割とはなりません。
Q．昔、親族間で父が家をもらうと決めていました
当時の遺産分割協議書や署名・押印のある書類が残っている場合は、登記に利用できる可能性があります。
一方、口頭で話し合っただけの場合は、当時の合意を証明することが難しく、改めて現在の相続人による協議が必要になる可能性があります。
Q．相続人の一人と連絡が取れません
住所や連絡先が分からない場合でも、戸籍の附票などから住所を調査できることがあります。
それでも所在が分からない場合は、不在者財産管理人の選任など、家庭裁判所の手続きが必要になる可能性があります。
Q．不動産を売る予定がなくても登記は必要ですか？
売却予定がなくても、相続登記は必要です。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、過去に発生した相続も対象となっています。利用していない土地や空き家であっても、原則として対象です。
まとめ
相続した土地や建物の名義が祖父のままだった場合、単純に祖父から孫へ名義を変更できるとは限りません。
まず祖父の相続人を調査し、その後に亡くなった相続人がいる場合は、さらに次の世代の相続関係を確認する必要があります。
時間が経過するほど、相続人が増え、戸籍収集や遺産分割協議が複雑になる可能性があります。
また、相続登記は2024年4月1日から義務化され、義務化前に発生した相続についても対象です。古い相続だから関係ないと考えず、できるだけ早めに手続きを始めることが大切です。
香西行政書士事務所では、岡崎市を中心に、相続人調査、戸籍収集、相続関係説明図、相続財産目録、遺産分割協議書の作成など、相続手続きに関するご相談を承っています。
「実家の名義を確認したら祖父のままだった」
「相続人が何人いるのか分からない」
「何から手を付ければよいか分からない」
このような場合は、一人で悩まず、お早めにご相談ください。
※本記事は一般的な制度の説明を目的としたものであり、個別の事案に対する法律判断を示すものではありません。具体的な手続きは、相続関係や不動産の登記状況によって異なります。
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