はじめに
「亡くなった祖父名義の土地がそのままになっている」
「父から自宅を相続したけれど、名義変更をしていない」
「固定資産税を支払っているので、相続手続きは終わっていると思っていた」
このようなケースは、決して珍しくありません。
以前は相続登記に法律上の期限がなかったため、亡くなった方の名義のまま不動産が残されていることがありました。
しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化され、制度が始まる前に発生した相続についても対象となっています。
特に、昔の相続によって不動産を取得したことをすでに知っている方は、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。
今回は、昔の相続登記をしていない場合の期限や注意点について、分かりやすく解説します。
相続登記とは？
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、その土地や建物の名義を相続人へ変更する手続きです。
例えば、父親名義の自宅を長男が相続した場合には、法務局で父親から長男への所有権移転登記を行います。
相続登記をしていなければ、実際には相続人が管理して固定資産税を支払っていても、登記簿上の所有者は亡くなった方のままです。
固定資産税の納税者を変更しただけでは、相続登記が完了したことにはなりません。
2024年4月から相続登記が義務化されました
2024年4月1日から、不動産を相続した方には相続登記を申請することが法律上義務付けられました。
原則として、次の両方を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
- 自分のために相続が始まったこと
- 自分が不動産の所有権を取得したこと
遺産分割協議によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記を行う必要があります。
昔の相続も義務化の対象です
相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではありません。
2024年4月1日より前に発生した相続であっても、不動産の相続登記が済んでいない場合は、原則として義務化の対象になります。
制度が始まる前から、自分が不動産を相続したことを知っていた方の期限は、原則として次のとおりです。
相続登記の期限：2027年3月31日
例えば、次のようなケースも対象になる可能性があります。
- 10年前に亡くなった父名義の自宅が残っている
- 祖父名義の田畑を親族で管理している
- 遺産分割協議は終わっているが登記をしていない
- 固定資産税だけを相続人が支払っている
- 先祖名義の土地があることを以前から知っている
一方、2024年4月1日以降になって初めて、亡くなった方の不動産を具体的に知った場合には、知った日から3年以内が期限となります。
すべての古い相続について、一律に2027年3月31日が期限になるわけではありませんが、以前から不動産の存在を知っていた場合は、早めの確認が必要です。
相続登記をしないとどうなる？
正当な理由がないまま期限内に相続登記をしなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、期限を過ぎた瞬間に自動的に過料が科されるわけではありません。
法務局の登記官から相続登記をするよう催告を受けたにもかかわらず、正当な理由なく対応しなかった場合などに、過料の対象となる可能性があります。
また、登記を放置すると、過料以外にも次のような問題が生じることがあります。
- 不動産を売却できない
- 不動産を担保に融資を受けられない
- 次の相続が発生して相続人が増える
- 面識のない親族との協議が必要になる
- 必要な戸籍や書類の収集が難しくなる
- 空き家や土地の管理責任が不明確になる
古い相続登記ほど、時間が経過するにつれて手続きが複雑になる傾向があります。
相続が繰り返されている場合は特に注意
祖父名義の不動産について相続登記をしないまま、その相続人である父親も亡くなっている場合など、複数回の相続が発生していることがあります。
このような状態を「数次相続」といいます。
数次相続では、それぞれの相続について相続人を調査しなければならないため、通常の相続よりも多くの戸籍が必要になります。
当初は数人だった相続人が、子や孫の世代に広がり、十数人になることもあります。
相続人の人数が増えるほど、連絡先の確認や遺産分割協議が難しくなるため、できるだけ早めに対応することが大切です。
まず確認したいこと
昔の相続登記が残っている可能性がある場合には、次の点を確認しましょう。
1．不動産の現在の名義
法務局で登記事項証明書を取得し、現在の所有者名義を確認します。
固定資産税の納税通知書に記載された納税者と、登記簿上の所有者が異なることもあります。
2．遺言書の有無
亡くなった方が遺言書を残していた場合には、原則としてその内容に沿って手続きを進めます。
自宅だけでなく、法務局の自筆証書遺言書保管制度や公証役場に遺言書が保管されていないか確認することも必要です。
3．相続人が誰になるか
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍などを収集し、法律上の相続人を確定します。
再婚、養子縁組、認知した子どもなどが戸籍から判明することもあります。
4．遺産分割協議が済んでいるか
遺言書がない場合には、原則として相続人全員で不動産を誰が取得するか話し合います。
協議がまとまった場合には、遺産分割協議書を作成し、その内容に基づいて相続登記を行います。
遺産分割協議が間に合わない場合
相続人が多い、連絡が取れない相続人がいる、遺産分割協議がまとまらないなどの理由で、期限内に相続登記を行うことが難しい場合があります。
このような場合には、「相続人申告登記」という制度を利用できる可能性があります。
相続人申告登記は、法務局に対して、
- 不動産の所有者について相続が開始したこと
- 自分がその相続人であること
を申し出る制度です。
期限内に申し出ることで、相続登記に関する基本的な申請義務を果たしたものと扱われます。
ただし、相続人申告登記は、正式に不動産の名義を取得する相続登記ではありません。
その後に遺産分割協議が成立した場合には、遺産分割の成立日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を行う必要があります。
あくまで期限内の相続登記が難しい場合の暫定的な手続きである点に注意しましょう。
行政書士がお手伝いできること
相続登記の申請手続きそのものは、登記の専門家である司法書士の業務です。
一方、行政書士は、相続登記の前提となる次のような手続きをサポートできます。
- 戸籍謄本などの収集
- 相続人の調査
- 相続関係説明図の作成
- 相続財産の調査
- 財産目録の作成
- 遺産分割協議書の作成
- 預貯金などの相続手続き
相続人同士に争いがなくても、古い相続では戸籍の収集や相続関係の整理に時間がかかることがあります。
相続登記が必要な場合には、司法書士への相談と併せて、早めに準備を始めることをおすすめします。
まとめ
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。
義務化より前に発生した相続についても対象となり、以前から不動産を相続したことを知っている場合には、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
昔の相続登記を放置すると、相続人が増え、戸籍収集や遺産分割協議が複雑になる可能性があります。
「祖父や父の名義のままになっている不動産がある」
「固定資産税は支払っているが、登記をした覚えがない」
という方は、まず登記簿の名義を確認してみましょう。
香西行政書士事務所では、戸籍収集、相続人調査、相続関係説明図や遺産分割協議書の作成など、相続手続きのサポートを行っております。
昔の相続手続きで何から始めればよいか分からない方は、お気軽にご相談ください。
香西行政書士事務所
相続・遺言に関するご相談を承っております。
お気軽にお問い合わせください。
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※相続登記の申請代理や登記申請書類の作成については、司法書士の業務となります。
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法務省は、2024年4月1日以前から相続した不動産を認識していた場合の期限を2027年3月31日と案内しています。
正当な理由なく義務を怠った場合は10万円以下の過料の可能性がありますが、通常は登記官による催告の仕組みが設けられています。
